Výhrada odděleného vlastnictví ke strojům a jiným zařízením je jedním z méně známých institutů občanského zákoníku[1] (dále jen „OZ“). Tento právní nástroj prolamuje tzv. superficiální zásadu, která stanoví, že stavby a vše, co je pevně spojeno s pozemkem, jako například objekty zapuštěné do země nebo připevněné na zdech, je považováno za součást pozemku.
Právní základy a definice výhrady vlastnictví stroje
Zásada „superficies solo cedit“[2], jakožto jedna z nejvýznamnějších zásad OZ, stanoví, že součástí věci je vše, co k ní podle její povahy náleží a co nemůže být od věci odděleno, aniž se tím věc znehodnotí.[3] Výhrada vlastnictví stroje upravená v § 508 OZ je pak výjimkou z této zásady, když stanoví, za jakých okolností se stroj součástí nemovité věci nestane. Konkrétně se stroj nestane součástí nemovitosti, pokud je nemovitost zapsána v katastru nemovitostí a se souhlasem jejího vlastníka bude v tomto veřejném seznamu zapsána rovněž výhrada, že vlastník nemovitosti není vlastníkem stroje. Stroj, který by se jeho upevněním k nemovité věci jinak stal její součástí, bude v tomto případně považován za samostatnou věc v právním smyslu. Superficiální zásada je tímto postupem prolomena, neboť vzniká stav odděleného vlastnictví nemovité věci a stroje, který je k ní upevněn.
Jak naznačuje výše uvedené zákonné ustanovení OZ, výhradu vlastnictví stroje nelze uskutečnit, pokud nemovitost, na které je stroj upevněn, nebyla zapsána do katastru nemovitostí. Tato podmínka potvrzuje význam superficiální zásady v českém právu, neboť bez zápisu výhrady vlastnictví stroje do katastru nemovitostí by nebylo možné vlastnictví stroje oddělit od vlastnictví pozemku.
Pojem stroje a jiného upevněného zařízení
Strojem v kontextu institutu výhrady vlastnictví stroje bude zejména mechanické či elektromechanické zařízení sloužící k přeměně jednoho druhu energie na jiný druh energie (např. motor či solární panely) anebo využití energie pro výkon práce (např. výrobní stroj či těžební stroj). O zařízení se pak bude jednat zejména v případě jiných technologických aparátů či soustavy strojů (např. klimatizace a jiná vzduchotechnika či výrobní linka);[4] pro účely tohoto článku jsou stroj a jiné upevněné zařízení pro přehlednost dále souhrnně označovány jako „stroj“. Stroj proto není stavba zřízená na pozemku, ale jiné zařízení odlišné od stavby, které je na pozemku upevněno a využíváno spolu s pozemkem nebo se stavbou, která je součástí pozemku. Stroj může být do pozemku stavebně vsazen, avšak jeho samotná podstata není stavební, nejedná se tedy např. o studnu, která je stavebním komponentem pozemku.
Upevnění stroje k pozemku či stavbě nemusí být nutně trvalé, může se jednat i o připojení uvolnitelné, např. prostřednictvím šroubů. V případě uvolnitelného připojení je však zásadní, aby byl takto připevněný stroj umístěn na pozemku dlouhodobě a byl nezbytně nutný k užívání předmětného pozemku či stavby.
V aktuální právní úpravě absentuje vymezení přesných kritérií pro určení, kdy je stroj zabudován do nemovitosti takovým způsobem, že jeho demontáž by vedla ke znehodnocení nemovitosti, což je však do jisté míry pochopitelné vzhledem k široké rozmanitosti stavebně-technických řešení, která mohou být při instalaci stroje do nemovitosti využita. Do popředí se proto dostává soudní judikatura ke stanovení potřebného vymezení. S ohledem na rozsah a zaměření tohoto článku není jeho ambicí poskytnout rozsáhlý přehled soudní judikatury a jejího vývoje v této věci, lze však na tomto místě zmínit alespoň rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 1. 9. 2016, sp. zn. 20 Cdo 2736/2016, ve kterém soud stanovil dvě základní kritéria, podle kterých je třeba postupovat při určování, zda je stroj součástí nemovitosti, a to kritérium vzájemné sounáležitosti věcí (subjektivní rovina) a míra jejich oddělitelnosti (objektivní rovina).
Zápis poznámky do katastru nemovitostí
Zápis výhrady vlastnictví stroje do katastru nemovitostí se provádí poznámkou, nikoli vkladem. Zákonné ustanovení upravující zápis příslušné poznámky je obsaženo v katastrálním zákoně[5] a je dále upřesněno v katastrální vyhlášce (dále jen „KatV“).[6] Oba právní předpisy společně upravují náležitosti návrhu na zápis poznámky o výhradě, že upevněný stroj nebo jiné upevněné zařízení není součástí nemovitosti. K návrhu je zapotřebí doložit společné prohlášení vlastníka stroje a vlastníka nemovitosti obsahující:
(i) označení osoby, která je vlastníkem nemovitosti,
(ii) označení osoby, která si vyhrazuje vlastnictví stroje,
(iii) označení upevněného stroje,
(iv) prohlášení, že stroj je vlastnictvím osoby, která si jeho vlastnictví vyhrazuje,
(v) prohlášení, zda byl stroj k okamžiku podání návrhu již s nemovitostí spojen, nebo nikoliv,
(vi) prohlášení, zda se jedná o nahrazení stroje, který je součástí nemovitosti, nebo nikoliv, a
(vii) souhlas vlastníka nemovitosti se zápisem poznámky.[7]
Na společném prohlášení jakožto soukromé listině bude příslušný katastrální úřad ověřovat pravost podpisů. Typicky by tedy takové společné prohlášení mělo být opatřeno úředně ověřenými podpisy jednajících osob.
V případě zatížení věcným právem, které může být zapsáním výhrady zkráceno (typicky v případě zástavního věřitele, v jehož prospěch svědčí zástavní právo zatěžující předmětnou nemovitost), musí být návrh na zápis poznámky doplněn také o prohlášení osoby oprávněné z tohoto věcného práva, že proti zápisu nevznáší odpor, pokud byl stroj k okamžiku podání návrhu již s nemovitostí spojen nebo pokud stroj, který byl součástí nemovitosti, je nahrazován strojem novým. Uvedené je projevem ochrany práv třetích osob (typicky pro situace, kdy by zápisem výhrady vlastnictví stroje mělo dojít např. ke znehodnocení nemovitosti jako zástavy).
Vlastníkovi stroje vzniká zápisem poznámky právo dovolávat se svého práva souvisejícího se strojem jako samostatnou věcí v právním smyslu. Zápis poznámky o výhradě, že stroj není součástí nemovitosti lze provést jak před upevněním stroje k nemovitosti, tak i poté, co byl stroj s nemovitostí spojen.[8]
V případě, že by v průběhu trvání spojení nemovitosti a stroje, ohledně něhož je v katastru nemovitostí zapsána výhrada, že není součástí nemovitosti, došlo ke změně vlastníka takového stroje, katastrální úřad provede zápis změny na základě předložení listiny, která bude prokazovat převod nebo přechod vlastnického práva ke stroji (např. kupní smlouva, či usnesení o nabytí dědictví). Pakliže však na takové listině nebudou obsaženy všechny údaje potřebné pro zápis změny poznámky, bude třeba katastrálnímu úřadu předložit souhlasné prohlášení dosavadního vlastníka stroje a jeho nového vlastníka.[9]
Výhrada vlastnictví stroje může být z katastru nemovitostí posléze vymazána, a to jednak v případě, že se vlastník nemovitosti stal rovněž vlastníkem stroje, kdy v takovém případě se stroj následně stává součástí nemovité věci a ztrácí schopnost být samostatně předmětem právních vztahů. Stejně tak bude poznámka o výhradě vlastnictví stroje z katastru nemovitostí vymazána v případě, že spojení stroje s nemovitostí zanikne (např. pokud je stroj odstraněn). Katastrální úřad provede výmaz poznámky na základě listiny dokládající výše popsané skutečnosti (např. kupní smlouva či rozhodnutí soudu, na jejichž základě se vlastník nemovitosti stane vlastníkem stroje, či potvrzení vlastníka stroje, že stroj již neexistuje).
Význam zápisu výhrady vlastnictví stroje
Hlavním smyslem institutu výhrady vlastnictví stroje a souvisejícího zápisu příslušné poznámky do katastru nemovitostí je zajistit, aby si stroj, který by se za běžných okolností stal součástí pozemku jeho upevněním k nemovitosti, zachoval status samostatné věci s odlišným právním režimem. V praxi může být výhrada vlastnictví stroje využívána např. v situacích, kdy vlastník stroje užívá nemovitost jiného vlastníka na základě smlouvy (např. nájemní či pachtovní) a hodlá svůj vlastní stroj upevnit k užívané nemovitosti způsobem, který by za běžných okolností způsobil právní splynutí stroje s nemovitostí jiného vlastníka. Tento institut tedy zamezí potenciálně nežádoucímu právnímu splynutí stroje s cizí nemovitostí, k níž je upevněn, a chrání tak vlastnické právo vlastníka stroje. Vlastník stroje může se strojem nadále disponovat jako se samostatnou věcí, zejména stroj prodat či zastavit, a může jej od nemovitosti případně znovu oddělit.[10]
Současně, jasné stanovení právního režimu upevněného stroje také snižuje riziko budoucích právních sporů a pochybností, například v případě prodeje nemovitosti nebo pří úpadku vlastníka nemovitosti, s nímž je spojeno související riziko nežádoucího zahrnutí stroje do majetkové podstaty vlastníka nemovitosti jako insolvenčního dlužníka. Zápis poznámky o výhradě vlastnictví stroje do katastru nemovitostí jako veřejného seznamu navíc zajišťuje právní publicitu zapsaných údajů, a tedy i zákonnou ochranu vlastníka stroje vůči třetím osobám, které jsou tímto informovány o skutečném vlastníkovi stroje a jeho právním režimu.
Poznámka k právu stavby
Na tomto místě je vhodné upozornit, že výhradu vlastnictví stroje dle § 508 OZ je třeba odlišovat od jiného právního institutu OZ s podobným účelem, kterým je právo stavby.[11] Výhrada vlastnictví stroje je právu stavby podobná mimo jiné v tom, že oba instituty představují výjimku z výše uvedené zásady superficies solo cedit a oba vyžadují zápis do katastru nemovitostí, avšak jejich povaha se v podstatných aspektech liší.
Právo stavby je právním institutem, který umožňuje, aby stavba (typicky budova) postavená na cizím pozemku byla dočasně v samostatném vlastnictví osoby odlišné od vlastníka pozemku, který se tak dočasně vzdává vlastnictví ke stavbě (existující či budoucí) na svém pozemku. Délka trvání práva stavby je zákonem omezena na 99 let[12] (zatímco délka trvání výhrady vlastnictví stroje takto zákonem logicky omezena není).
Zásadní odlišnost pak spočívá v tom, že právo stavby má v zásadě dvojí povahu. Jedná se o věcné právo, tedy jako soubor práv stavebníka užívat pozemek, vystavět na něm stavbu, takto postavenou stavbu užívat jako její vlastník a případně tuto stavbu upravit či odstranit. Současně však je právo stavby z pohledu OZ samostatnou nemovitou věcí.[13] Vlastní stavba naopak samostatnou věcí v právním smyslu není.[14] V neposlední řadě lze pak také uvést, že výhrada vlastnictví stroje se týká toliko stroje či jiného zařízení upevněného k nemovitosti. Právo stavby se naproti tomu týká případů, kdy na cizím pozemku je či má být zřízena obecně stavba ve smyslu konkrétního hmotného, kompaktního a od okolí oddělitelného výsledku stavební činnosti člověka, který má vlastní hospodářský účel.[15]
Závěr
Lze shrnout, že výhrada vlastnictví stroje a související zápis příslušné poznámky do katastru nemovitostí představuje poměrně účinný a praktický právní nástroj zejména ve vztazích, kdy vlastník stroje a vlastník nemovitosti jsou odlišné osoby, a to k předejití nežádoucímu splynutí vlastnictví stroje s cizí nemovitostí, k níž je upevněn. Nutný zápis poznámky o výhradě vlastnictví stroje do katastru nemovitostí současně poskytuje právnímu režimu upevněného stroje potřebnou právní publicitu, a tedy i ochranu zejména vlastníka stroje vůči třetím osobám, a v konečném důsledku také slouží k předejití případným budoucím právním sporům a pochybnostem ohledně vlastnictví stroje.
S ohledem na skutečnost, že v případě strojů se snadno může jednat o nezanedbatelné investice, případné opomenutí řešení právního režimu upevňovaného stroje k cizí nemovitosti může mít pro zúčastněné, a zejména pak pro vlastníka stroje, zásadní negativní právní i finanční důsledky. Při pochybnostech v případě umístění vlastního stroje či jiného zařízení na cizí nemovitosti proto rozhodně doporučujeme poradit se předem s odborníkem.
V případě, že byste měli k tomuto tématu jakékoli dotazy, neváhejte se na nás obrátit.
[1] Zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů.
[2] V překladu „povrch ustupuje půdě.“
[3] Viz § 505 OZ.
[4] K vymezení pojmů stroj a zařízení ve smyslu § 508 OZ blíže také v PETROV, Jan, a kol. Občanský zákoník. Praha: C. H. Beck, 2023.
[5] § 23 odst. 1 písm. p) zákona č. 256/2013 Sb., o katastru nemovitostí, ve znění pozdějších předpisů.
[6] § 72 odst. 4 vyhlášky č. 357/2013 Sb., o katastru nemovitostí, ve znění pozdějších předpisů.
[7] Tamtéž.
[8] Logická možnost pozdějšího zápisu poznámky vyplývá již z § 72 odst. 4 KatV ve znění účinném od 1. 4. 2017, což potvrzuje také dosavadní praxe jednotlivých katastrálních úřadů.
[9] Postup dle novely § 72 odst. 5 KatV s účinností od 1. 1. 2023 (vyhláška č. 346/2022 Sb.).
[10] Výhrada vlastnictví stroje proto v praxi představuje potenciálně vhodný institut ošetření právních vztahů při výstavbě a provozování fotovoltaické elektrárny na pozemku jiného vlastníka, jak zmiňujeme v jednom z našich předchozích článků „Právní aspekty realizace a provozování fotovoltaické elektrárny“.
[11] Upraveno v § 1240 a násl. OZ.
[12] § 1244 odst. 1 OZ.
[13] Toto logicky definuje také možnosti převodu či zatížení práva stavby a také jeho zápis do katastru nemovitostí.
[14] Např. předmětem prodeje tedy může být pouze právo stavby jako takové, nikoli stavba samotná. Případný zánik stavby dle stejného principu obecně nemá vliv na trvání práva stavby.
[15] Blíže k právu stavby viz § 1240 a násl. OZ a související výkladová literatura (např. PETROV, Jan, a kol. Občanský zákoník. Praha: C. H. Beck, 2023).
JUDr. Miloš Kulda, Ph.D., advokát – kulda@plegal.cz
Mgr. Eliška Vítková, advokátní koncipientka – vitkova@plegal.cz
15. 8. 2024