Velký senát Nejvyššího soudu České republiky vydal dne 10. 4. 2024 pod č. j. 31 Cdo 225/2024-543 usnesení, v němž se zabýval problematikou notářského zápisu se svolením k přímé vykonatelnosti jako exekučního titulu k vyklizení nemovitosti (dále jen „Usnesení“). Velký senát Nejvyššího soudu České republiky se ve svém odůvodnění odchýlil od předchozího rozhodnutí a potvrdil, že notářský zápis se svolením k přímé vykonatelnosti je exekučním titulem pro vyklizení nemovitosti.
V tomto článku se budeme zabývat dosavadním stavem, klíčovými body argumentace Usnesení a jeho dopadem do praxe a na závěr porovnáme aktuální závěry s nově navrhovaným institutem rozkazu k vyklizení, jež nyní prochází legislativním procesem.
Dosavadní stav
Notářský řád obsahuje úpravu notářských zápisů se svolením k přímé vykonatelnosti ve třech ustanoveních, přičemž pro citovaný případ je klíčové ustanovení § 71b zákona č. 358/1992 Sb., notářský řád (dále jen „NŘ“).[1] Svolením k přímé vykonatelnosti se rozumí, že v případě porušení ujednání obsaženého v notářském zápise smí poškozená strana rovnou navrhnout zahájení výkonu rozhodnutí u soudního exekutora, neboť v ruce drží exekuční titul (nahrazující pravomocný rozsudek soudu).
Ujednání o vyklizení nemovitosti byla doposud běžnou součástí nájemních smluv sepsaných ve formě notářského zápisu, nebo šlo o notářské zápisy se svolením k přímé vykonatelnosti pouze ohledně nároku na vyklizení nemovitosti, a to i v případech, kdy někdo užíval nemovitost na základě jiného právního důvodu, či na základě ústního ujednání (typicky výprosy).
Nejvyšší soud ovšem vnesl v roce 2020 do zaběhnutého stavu značnou nejistotu, jelikož vydal usnesení ze dne 26. 5. 2020, sp. zn. 26 Cdo 2085/2019 (dále jen „Předchozí usnesení“), ve kterém uvedl, že notářský zápis, jímž má být vymožena povinnost, která nevyplývá ze závazkového vztahu, není notářským zápisem ve smyslu § 71b NŘ, a není tudíž exekučním titulem. Současně Nejvyšší soud v Předchozím usnesení uvedl i následující: „Má-li se povinnost vyklidit nemovitosti základ v ochraně vlastnického práva, nikoli v závazkovém právním vztahu (ten již zanikl anebo nikdy neexistoval), nemůže být předmětem dohody notářského zápisu podle § 71b not. ř. Nelze tedy svolit k vykonatelnosti notářského zápisu podle § 71b not. ř. má-li jím být poskytnuta ochrana vlastnického práva.“
Nejenže tedy bylo v důsledku Předchozího usnesení zapovězeno sjednat formou notářského zápisu se svolením k přímé k vykonatelnosti dohodu o vyklizení nemovitosti, ale s ohledem na formulaci, že závazkový vztah již zanikl (kterou Nejvyšší soud uvedl), nastala i velká nejistota v otázce, zda lze sjednat i celou nájemní smlouvu s ujednáním o vyklizení formou tohoto notářského zápisu, neboť nájemní smlouva zaniká (mimo jiné) výpovědí či uplynutím doby, čímž podle extenzivního výkladu dojde k zániku závazkového vztahu a tedy i samotného exekučního titulu v podobě notářského zápisu.
Klíčové body odůvodnění Usnesení velkého senátu
Období této čtyřleté nejistoty ukončilo až zmíněné Usnesení, které bylo vydáno velkým senátem Nejvyššího soudu (současně se chystá jeho publikace v tzv. „zelené sbírce“). V dané věci velký senát rozhodoval právě po postoupení od senátu 26 Cdo, který vydal Předchozí usnesení, a to právě s odkazem na nejednotnost rozhodovací praxe.
Nejvyšší soud v Usnesení připustil nejen přípustnost sjednání nájemní smlouvy s doložkou o vyklizení nemovitosti po skončení nájmu formou notářského zápisu se svolením k přímé vykonatelnosti, ale též i připustil, že je možné sjednat samostatnou dohodu o vyklizení s přímou vykonatelností jako samostatný notářský zápis. Je ovšem nutné mít vždy na paměti, že užívání nemovitosti musí vycházet ze závazkového vztahu (což vyžaduje ostatně přímo § 71b NŘ) – nemusí jít ovšem pouze o nájem, může jít o pacht, výprosu či výpůjčku. Nejvyšší soud uvedl konkrétně: „Obecná ustanovení o vzniku, změně a zániku práv a povinností ze závazků v této části občanského zákoníku se podle § 11 o. z. použijí také přiměřeně i na vznik, změnu a zánik jiných soukromých práv a povinností. Byť přiměřená aplikace vyplývající z § 11 o. z. nečiní sama o sobě z jiných právních vztahů závazek, není samozřejmě vyloučeno, že také absolutní právní poměr může mít i prvky relativního právního poměru. Byť nárok na vyklizení nemovitosti (bytu) je také výrazem ochrany vlastnického práva – žaloba na vydání věci, kterou je i vyklizení nemovitosti, je upravena v občanském zákoníku v části týkající se absolutních majetkových práv a řadí se mezi tzv. vlastnické žaloby (§ 1040 o. z.) – vyplývá tento nárok rovněž ze závazkového vztahu mezi stranami. Skončil-li závazkový vztah, jehož předmětem bylo přenechání a užívání nemovitosti (bytu), je povinností osoby, která nemovitost (byt) užívala, ji vyklidit a předat osobě, která jí nemovitost přenechala do užívání.“
Z výše uvedeného tedy vyplývá, že vrácení nemovitosti je povinností nájemce (a osoby v obdobném postavení) a lze jej tak považovat ve smyslu § 71b NŘ za nepeněžitý nárok vyplývající ze závazkového vztahu (byť již zaniklého), který může být předmětem notářského zápisu se svolením k vykonatelnosti.
Samostatnou dohodu o vyklizení nemovitosti ve formě notářského zápisu s přímou vykonatelností je pak možné sepsat i v případě, kdy samotný závazkový vztah (nájem, pacht apod.) byl uzavřen v jiné formě, nežli ve formě notářského zápisu.
Dopad do praxe
Usnesení bude mít zcela jistě pozitivní dopad do právní praxe, když přinejmenším odpadá (ne)jistota, zda je možné takový notářský zápis sepsat a následně použít jako exekuční titul k vyklizení nemovitosti.
Primární výhodou takového notářského zápisu je zásadní urychlení procesu ochrany práv pronajímatele. Pokud totiž nájemce užívá nemovitost i po skončení nájmu, jedná sice protiprávně, ale možnosti obrany pronajímatele jsou velmi omezené. Jedinou možnou cestou je tak nucené vystěhování pomocí výkonu rozhodnutí – primárně prostřednictvím soudního exekutora, k čemuž je však potřeba odpovídající exekuční titul, kterým je buď právě notářský zápis se svolením k přímé vykonatelnosti, anebo pravomocné soudní rozhodnutí. Zatímco na notářský zápis se svolením k přímé vykonatelnosti není nutné čekat a při návštěvě notáře je sepsán v podstatě na počkání, na vykonatelné soudní rozhodnutí k vyklizení nemovitosti si pronajímatel často velmi dlouho počká, když průměrná délka soudního řízení o vyklizení nemovitosti činí v Praze 13 až 15 měsíců.
Náležitosti notářského zápisu
Z pohledu uplatnění práv je zcela zásadní rozlišovat, na jaký okamžik smluvní strany vázaly nutnost vyklizení nemovitosti. Byl-li by nájemce povinen vyklidit nemovitost např. do 15 dnů po skončení nájmu, na exekuční titul v podobě notářského zápisu nebude mít žádný vliv, zda nájem skončí uplynutím této předpokládané doby anebo skončí předčasně výpovědí. Problematickou situací by ale bylo sjednání konkrétních termínů pro předání nemovitosti např. „nájem se sjednává na dobu určitou do 30. 6. 2025, nájemce se zavazuje do 15 dnů (tj. do 14. 7. 2025) nemovitost vyklidit a předat zpět pronajímateli,“, kdy v takovém případě by byl předmětný exekuční titul pro předčasné ukončení nájmu nepoužitelný.
Pokud již nájemní vztah netrvá, ale pronajímatel a nájemce mají zájem dodatečně stvrdit povinnost nájemce vyklidit prostory formou notářského zápisu s přímou vykonatelností, pak Usnesení potvrdilo, že stále trvá obligační povinnost nájemce předat nemovitost zpět pronajímateli, ale současně je nutné pro sjednání účinného a určitého notářského zápisu dojednat novou lhůtu k vyklizení nemovitosti (byť tak byl povinen učinit již dle původní smlouvy) jinak by notářský zápis nemohl sloužit jako exekuční titul. Zákon konkrétní lhůtu k vyklizení nemovitosti nestanoví, limitem sjednané lhůty tak zůstanou pouze obecné korektivy právních jednání. V podnikatelských vztazích lze při sjednávání lhůty doporučit přihlédnutí k povaze nemovitosti a předmětné činnosti. Ve vztazích se spotřebiteli je vhodné mít na paměti § 160 odst. 1 zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, ve znění pozdějších předpisů („OSŘ“), který stanoví minimální lhůtu k vyklizení nemovitosti v délce 15 dnů. Sice jde o předpis procesního práva, nicméně nelze vyloučit, že by kratší lhůta mohla být v případě sporu úspěšně napadaná jako odporující dobrým mravům.
Notářský zápis, sloužící jako exekuční titul k vyklizení nemovitosti, tak musí obsahovat lhůtu plnění (tedy do kdy má být nemovitost vyklizena). V opačném případě by nebyla splněna obligatorní podmínka k sepsání takového notářského zápisu a tento by byl reálně nevykonatelným.
Rozdíl mezi notářským zápisem s přímou vykonatelností a rozkazem k vyklizení
Potenciální novinkou v oblasti práva na vyklizení nemovitosti, je navrhovaná novela občanského soudního řádu zavádějící tzv. rozkaz k vyklizení, tedy jakousi obdobu elektronického platebního rozkazu pro vyklizení nemovitosti, kterou vydává soud ve zkráceném rozkazním řízení.
Na rozdíl od notářského zápisu se svolením k přímé vykonatelnosti není v případě rozkazu k vyklizení potřeba jakákoli součinnost (či snad souhlas) nájemce. Rozkaz k vyklizení slibuje značné urychlení a promptní získání pravomocného exekučního titulu k vyklizení nemovitosti. Pokud ovšem bude nájemce byť jen trochu bdělý, postačí mu podat proti rozkazu k vyklizení odpor (a to i bez odůvodnění). V takovém případě se rozkaz k vyklizení zruší a věc bude převedena do klasického sporného řízení o vyklizení nemovitosti.
Rozkaz k vyklizení tedy představuje, pokud bude novela občanského soudního řádu přijata v navrhovaném znění, vítané urychlení, byť jen v případech, kdy se nájemce nehodlá právně bránit. I tak jde ale o krok správným směrem a zcela jistě bude tento institut i hojně užíván. V porovnání s notářským zápisem o přímé vykonatelnosti však rozkaz k vyklizení neposkytuje pronajímateli převratnou míru jistoty ohledně potenciálního urychlení sporu s nájemcem a notářské zápisy s přímou vykonatelností tak budou pravděpodobně i nadále jasnou volbou pro dostatečné zajištění práv pronajímatele.
Výše uvedená novela stále prochází legislativním procesem s plánovanou účinností od 1. července. 2025.
Závěr
Notářský zápis se svolením k přímé vykonatelnosti představuje značné urychlení procesu nuceného vyklizení nemovitosti. Usnesení představuje vítaný odklon od dosavadní rozhodovací praxe, když staví na jisto, že pronajímatel a nájemce mohou platně a vymahatelně uzavřít nájemní smlouvu s doložkou přímé vykonatelnosti a/nebo pouze dohodu o vyklizení nemovitosti ve formě notářského zápisu.
V případě jakýchkoli dotazů ohledně vyklizení nemovitosti, nájmů či občanského práva jsme Vám plně k dispozici. Neváhejte se na nás obrátit.
Mgr. Ondřej Růžička, advokát – ruzicka@plegal.cz
Mgr. Karel Janeba, advokátní koncipient – janeba@plegal.cz
www.peytonlegal.cz
23. 1. 2025
[1] Notář sepíše na žádost notářský zápis o dohodě, kterou se účastník zaváže splnit pohledávku nebo jiný nárok druhého účastníka vyplývající ze závazkového právního vztahu, v níž svolí, aby podle tohoto zápisu byl nařízen a proveden výkon rozhodnutí (vedena exekuce) a aby byl takový notářský zápis exekučním titulem, jestliže svou povinnost řádně a včas nesplní.