Nájem nemovité věci je sice obligačním institutem, avšak má některé výrazně věcněprávní prvky, které se projevují např. ve chvíli, kdy dochází ke změně vlastníka předmětu nájmu. V tomto ohledu ustanovení § 2221 odst. 1 zákona č, 89/2012 Sb., občanského zákoníku, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „OZ“) stanoví, že změní-li se vlastník věci, přejdou práva a povinnosti z nájmu na nového vlastníka. Účelem tohoto ustanovení je zcela zřejmě ochrana nájemce.[1] Z ustanovení § 2221 OZ je pak jasné, že se snaží ve vztahu k nájemci v podstatě simulovat situaci, jako kdyby ke změně vlastníka předmětu nájmu nedošlo, resp. minimalizovat důsledky pro něj ze změny vlastníka předmětu nájmu plynoucí. Lze v podstatě říci, že pro nájemce se obvykle změní toliko platební místo a kontaktní údaje pronajímatele a o nic dalšího se v návaznosti na změnu vlastníka předmětu nájmu nemusí starat. Totéž však rozhodně neplatí pro nového vlastníka – nabyvatele předmětu nájmu vstupujícího do postavení pronajímatele.
OZ ani jiný právní předpis detailně neupravuje postup při změně v osobě pronajímatele při převodu vlastnického práva k nemovité věci jakožto předmětu nájmu, přičemž silnou oporu v tomto ohledu neposkytuje ani ustálená judikatura soudů vyšších instancí. Máme proto za to, že praktické aspekty změny vlastníka pronajímané nemovité věci, a sice inkasování nájemného, naložení se složenou jistotou a způsob vyúčtování záloh nájemce na služby spojené s nájmem, je záhodno dostatečně detailně ošetřit smluvně mezi převodcem a nabyvatelem. Tento článek se ovšem zaměří na situace, kdy z nějakého důvodu k dohodě mezi bývalým a současným pronajímatelem o postupu při řešení výše uvedených záležitostí nedojde.
Nájemné
Úskalí spojená s nájemným v kontextu změny v osobě pronajímatele se odvíjí primárně od toho, za jakou dobu se nájemné platí a zda zpětně či dopředu. V praxi se lze setkat s případy, kdy nájemné je placeno měsíčně, čtvrtletně, pololetně, ročně, či je dokonce předplaceno na celou dobu trvání nájmu na dobu určitou.
Zákon neobsahuje žádné ustanovení výslovně upravující, jak postupovat v situaci, kdy k převodu předmětu nájmu došlo během doby, za kterou se nájemné platí, ovšem nájemné za období, kdy předmět nájmu již nevlastnil, inkasoval převodce. Tyto situace přitom v praxi nastávat mohou poměrně běžně a z pohledu nájemce na ně v právní praxi pamatováno je, a to i za současné právní úpravy, která již neobsahuje výslovné ustanovení o tom, že nájemce je oprávněn zprostit se svých závazků vůči dřívějšímu vlastníku předmětu nájmu až tehdy, kdy je mu změna vlastníka oznámena nebo nabyvatelem prokázána. Nejvyšší soud totiž setrvává na výkladu, že tento dřívější závěr je nadále aplikovatelný, tedy zjednodušeně lze konstatovat, že nájemce je povinen platit nájemné nabyvateli předmětu nájmu až od okamžiku, kdy se o změně v osobě pronajímatele dozví od původního nebo nového pronajímatele.[2]
Zdálo by se, že lze uvedenou situaci poměrně jednoduše řešit podle ustanovení OZ o bezdůvodném obohacení, ovšem v judikatuře Nejvyššího soudu se lze setkat s názorem, že v případě předem inkasovaného nájemného na straně převodce nevznikne bezdůvodné obohacení na úkor nabyvatele předmětu nájmu, pokud v době, za kterou bylo nájemné zaplaceno, dojde k převodu předmětu nájmu, protože změnu v osobě pronajímatele nelze považovat za skutečnost, která vede k dodatečnému odpadnutí, resp. zániku právního titulu plnění jakožto jedné ze skutkových podstat bezdůvodného obohacení uvedených v § 2991 odst. 2 OZ (dříve v § 451 odst. 2 zákona č. 40/1964 Sb., občanského zákoníku).[3] Je ovšem pravdou, že OZ obsahuje i další skutkové podstaty bezdůvodného obohacení, navíc výčet jeho skutkových podstat v OZ je demonstrativní, tedy možnost nabyvatele předmětu nájmu se vydání nájemného zaplaceného převodci za období, kdy již vlastníkem (a pronajímatelem) nemovité věci byl nabyvatel, zřejmě je tou správnou cestou, byť dosud uspokojivě judikatorně ani legislativně nepotvrzenou.
Složené jistoty
Složení peněžité jistoty (v praxi často označované jako „kauce“) je typické pro většinu smluv o nájmu nemovité věci, nejen pro smlouvu o nájmu bytu, byť právě v tomto jediném případě je institut jistoty podrobněji upraven v OZ. Nájemní smlouvy v tomto případě zpravidla upravují odchylně od zákona i podmínky, za kterých je složenou jistotu možné použít, typicky tak, že použití složené jistoty může proběhnout nejen při skončení nájmu. Málokdy je však specificky řešeno, jak naložit se složenou jistotou při změně vlastníka předmětu nájmu.
Za situace, kdy žádné takové smluvní ujednání neexistuje, práva spojená se složenou jistotou, tedy logicky i jistota samotná, přechází na nabyvatele předmětu nájmu k okamžiku samotného převodu.[4] Převodce by tak s peněžními prostředky představující složenou jistotu neměl jakkoli nakládat a pouze zajistit jejich bezodkladné předání nabyvateli, a to i kdyby měl v té době splatné pohledávky za nájemcem, na jejichž úhradu by v postavení pronajímatele býval byl oprávněn jistotu použít. Hodlá-li tedy převodce jistotu při příležitosti převodu předmětu nájmu ještě použít na umoření dluhů nájemce, měl by tak učinit ještě před účinností převodu.
Zálohy na služby a jejich vyúčtování
Zajišťuje-li pronajímatel nájemci nemovité věci služby spojené s nájmem (typicky dodávky energií a médií, zajišťování úklidu společných prostor, svozu odpadu apod.) a hradí-li nájemce pronajímateli zúčtovatelné zálohy na tyto služby, je třeba při převodu nemovité věci postupovat zvláště obezřetně, pokud jde o zajištění kontinuity zajišťovaných služeb a speciálně pak o provedení řádného vyúčtování složených záloh.
Pro zálohy na služby, které do data změny vlastníka předmětu nájmu inkasoval od nájemce převodce
(v postavení pronajímatele) a které nebyly z nějakého důvodu použity na úhradu průběžných dodávek služeb spojených s nájmem, by měl platit režim podobný jako u složené jistoty, tedy měly by být bezodkladně předány novému vlastníkovi, pokud nejsou při příležitosti změny vlastníka předmětu nájmu vyúčtovány, což ovšem není situace, kterou by právní předpisy předpokládaly a upravovaly, jakkoli se jedná o postup velmi praktický. Vyúčtování záloh na služby je totiž povinností, která tíží pronajímatele až po skončení tzv. zúčtovacího období, kterým je zpravidla jeden kalendářní rok. Vyúčtování záloh na služby pronajímatelem tak není možné provádět zcela libovolně.
Při absenci ujednání mezi pronajímatelem a nájemcem o možnosti provést vyúčtování při příležitosti převodu předmětu nájmu na jinou osobu, případně i obecně nikoli jen po skončení zúčtovacího období, je tak provedení vyúčtování záloh na služby převodcem v tito dobu (nekryje-li se s koncem zúčtovacího období) v podstatě dokonce právně nepřípustné.
V případě nájmu bytu je zúčtovací období na jeden kalendářní rok výslovně stanoveno zákonem
č. 67/2013 Sb., kterým se upravují některé otázky související s poskytováním plnění spojených s užíváním bytů a nebytových prostorů v domě s byty, ve znění pozdějších předpisů, přičemž zákon upravuje i konkrétní ohraničené časové období, ve kterém je pronajímatel povinen vyúčtování záloh na služby provést. Dle § 7 odst. 1 tohoto předpisu je pronajímatel povinen skutečnou výši nákladů na služby hrazené formou zálohy vyúčtovat vždy za zúčtovací období a vyúčtování doručit nájemci nejpozději do 4 měsíců od skončení zúčtovacího období, tj. vždy do 30. 4. kalendářního roku následujícího po zúčtovacím období.
Zcela klíčové přitom je, že právní předpisy povinnost provádět vyúčtování záloh spojují výslovně s pronajímatelem. Měl by to tedy být zásadně pronajímatel, kdo bude provádět vyúčtování záloh na služby a na jeho podkladě pak vrátí nájemci přeplatek nebo od něj inkasuje nedoplatek. Dojde-li tedy v průběhu zúčtovacího období ke změně v osobě pronajímatele v důsledku změny vlastníka předmětu nájmu a nebude-li provedeno vyúčtování záloh přímo při této příležitosti (typicky v důsledku absence ujednání takové možnosti v nájemní smlouvě), povinnost provést vyúčtování záloh na služby bude tížit nabyvatele předmětu nájmu, a to i za tu část zúčtovacího období, kdy ještě nebyl vlastníkem předmětu nájmu. Převodce naopak nebude povinen ani oprávněn se v provedení vyúčtování záloh na služby přímo angažovat, i když se bude zčásti týkat období, kdy ještě byl v pozici pronajímatele, jakkoli by mohl mít na provedení vyúčtování i poměrně naléhavý zájem (typicky při očekávaném nedoplatku). Zde je ale třeba si uvědomit fakt, že mezi nájemcem a převodcem již v souvislosti s dotčeným nájmem neexistuje žádný právní vztah, tedy ani titul k vypořádávání případných přeplatků a nedoplatků.
Nelze přitom argumentovat, že se jedná o nárok převodce, jakožto původního vlastníka předmětu nájmu, vůči nájemci. Ustanovení § 2221 odst. 1 OZ je totiž třeba vykládat tak, že na nového pronajímatele přechází (veškerá) práva a povinnosti z nájmu, vyjma pouze těch, co vznikly před účinností převodu. Povinnost provést vyúčtování záloh na služby a vypořádat případné přeplatky či nedoplatky přitom jednoznačně vzniká pronajímateli až po skončení zúčtovacího období. Převodce, jakožto předchozí vlastník předmětu nájmu a původní pronajímatel, tak obecně není oprávněn žádné vyúčtování provádět, tedy mu logicky ani nemůže vzniknout jakýkoli nárok vůči nájemci na úhradu nedoplatků či povinnost nájemci vydat přeplatek. Toto přísluší výlučně nabyvateli předmětu nájmu jakožto novému (aktuálnímu) pronajímateli, který je rovněž výlučně odpovědný za finanční vyrovnání s nájemcem, zcela bez ohledu na to, zda má či nemá vyřešené související finanční vypořádání s převodcem předmětu nájmu. Perspektivou nájemce pak platí, že eventuální problémy se samotným vyúčtováním, např. obsahové nesrovnalosti, má nájemce řešit výlučně s aktuálním pronajímatelem, i kdyby se jednalo o období, kdy v pozici pronajímatele byl ještě původní vlastník předmětu nájmu. S tím totiž nájemce již nemá žádný právní vztah.
Praktická stránka výše uvedeného právního závěru může být velice komplikovaná, zvláště pak tehdy, pokud nabyvatel neobdrží od převodce veškeré potřebné podklady a informace pro provedení vyúčtování, případně též veškeré inkasované ale nespotřebované zálohy. Právní předpisy ani judikatura přitom nedávají jasnou odpověď na to, jak má pronajímatel v takové situaci postupovat, přestože mu za nedodržení povinností pronajímatele při provedení vyúčtování záloh na služby mohou hrozit nepříjemné sankce, zvláště pak při aplikaci ustanovení § 13 výše zmíněného zákona 67/2013 Sb.[5], přičemž absence součinnosti převodce při obstarání potřebných podkladů není nic, co by bylo v praxi neobvyklé.
Do obdobně nezáviděníhodné situace se ovšem může při absenci dostatečného smluvního ošetření práv a povinností týkajících se záloh na služby spojené s nájmem dostat i převodce, tedy předchozí vlastník předmětu nájmu a původní pronajímatel. Vzniká-li totiž na službách citelný nedoplatek nájemce, který není při příležitosti změny vlastníka předmětu nájmu vypořádán, dostává se převodce do situace, kdy je v podstatě závislý na tom, že nabyvatel předmětu nájmu provede následně řádné vyúčtování záloh a od nájemce inkasuje nedoplatek, který si s převodcem poměrně rozdělí.
Na rozdělení případných přeplatků a nedoplatků, resp. souvisejících práv a povinností, mezi převodcem a nabyvatelem pak podle našeho názoru jsou aplikovatelné závěry výše týkající se nájemného, tedy případné nepoměry mezi faktickým a žádoucím stavem poměrného rozdělení přeplatku či nedoplatku by měly být řešitelné dle ustanovení OZ o povinnosti k vydání bezdůvodného obohacení. Ve vztahu k nájemci však bude povinen vrátit přeplatek či oprávněn inkasovat nedoplatek zásadně vždy nabyvatel v postavení aktuálního pronajímatele.
Závěr a základní doporučení
Nejobecnějším závěrem našeho článku je, že není radno spoléhat se na zákonnou úpravu a její výklad dotvořený judikaturou ve vztahu k praktickým tématům při změně vlastníka předmětu nájmu. Náš článek je tedy v podstatě apelem na to, aby jak stávající pronajímatelé nemovitých věcí jako potenciální převodci, tak i zájemci o nabytí nemovitých věcí, jež jsou pronajímány, na související praktické záležitosti pamatovali a náležitě je zohlednili ve smluvní transakční dokumentaci. Stávající pronajímatelé navíc mohou ve shodě s nájemci vhodná opatření pro případ změny vlastníka předmětu nájmu zakomponovat již do nájemních smluv. Absence konsensu a součinnosti mezi nabyvatelem a převodcem předmětu nájmu je bez smluvního ošetření v praxi velmi složitě řešitelná, zvláště pak pokud jde o problematiku záloh na služby spojené s nájmem a jejich vyúčtování.
Naše advokátní kancelář má s řešením obdobných situací zkušenosti a je připravena klientům pomoci jak s prevencí zde popsaných problémů, tak i s řešením problémů již vzniklých.
[1] Viz rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 30. 8. 2006, sp. zn. 26 Cdo 906/2005: „Smyslem uvedeného ustanovení je zajistit kontinuitu nájemního vztahu na straně pronajímatele pro případ, nastane-li zde předpokládaná právní skutečnost – změna vlastnictví k pronajaté věci. Poskytuje tak nájemci právní ochranu v situaci, kterou nemohl (svým projevem vůle) ovlivnit a zachovává mu jeho právo nájmu.“
[2] Srov. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 2. 4. 2019, sp. zn. 28 Cdo 270/2019.
[3] Viz rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 18. 1. 2010, sp. zn. 28 Cdo 4735/2009: „Právní důvod (v posuzovaném případě nájemní smlouva) totiž v případě změny na straně pronajímatele v souladu s § 680 odst. 2 obč. zák. nezaniká, ale trvá dál, a nabyvatel vstupuje do právního postavení pronajímatele. Pokud tedy byla nájemní smlouva ze dne 22. 12. 1993 uzavřena platně, jak výslovně uvádí dovolatel, původním majitelům bylo plněno na základě řádného právního důvodu, a nikoliv na základě právního důvodu, který odpadl. Žalovaní se proto nemohli bezdůvodně obohatit.“
[4] Srov. např. DEJLOVÁ, Hana. § 2221 [Změna vlastnictví věci]. In: KABELKOVÁ, E., DEJLOVÁ, H. Nájem a pacht v novém občanském zákoníku. 1. vydání. Praha: C. H. Beck, 2013, s. 75, marg. č. 4.
[5] Uvedené ustanovení stanovuje sankci v podobě pokuty ve výši až 50,- Kč za každý den prodlení se splněním povinnosti dané tímto zákonem.
PhDr. Mgr. Jan Ptáčník, vedoucí advokát – ptacnik@plegal.cz
Mgr. Nikola Tomíčková, advokátní koncipientka – tomickova@plegal.cz
19. 9. 2024